ที่อยู่อาศัยมี หุ้น ตัวเลือก ประเมิน

ที่อยู่อาศัยมี หุ้น ตัวเลือก ประเมิน

Erfolgreich - IM- อัตราแลกเปลี่ยน
Forex- Goiler - ตัวบ่งชี้ที่ ซอฟแวร์
ใช้งาน พันธบัตร ซื้อขาย กลยุทธ์


Forex- กก โลก Forex- waluty - GBP- PLN Forex- 100 - โบนัส Forex -trading- กลยุทธ์ สำหรับ ผู้เริ่มต้น รูปแบบไฟล์ PDF 2 - ท้องฟ้า -forex- เข้าสู่ระบบ Gmcr หุ้น ตัวเลือก

รายงานนี้นำเสนอการประเมินและผลการประเมินโครงการตัวเลือกหุ้นที่อยู่อาศัย County Council ขอให้เลือกแนวทางที่ต้องการในการปรับปรุงสภาพของสภาที่อยู่อาศัยในปัจจุบันให้สอดคล้องกับมาตรฐานที่อยู่อาศัยของ Carmarthenshire ซึ่งใช้มาตรฐานคุณภาพการเคหะเวลส์ ประเด็นสำคัญของรายงานสรุปไว้ในตารางแนบ: รายงานรายละเอียดแนบฉันยืนยันว่านอกเหนือจากที่ได้มีการตกลงกันไว้กับกรรมการผู้บริหารที่เหมาะสมและมีการกล่าวถึงในรายละเอียดข้างล่างนี้ไม่มีความเกี่ยวข้องอื่นใดเกี่ยวกับเรื่องนี้ รายงาน: ลงนาม: B. McLernon ผู้อำนวยการฝ่ายดูแลสังคมและที่พักอาศัย RA Sully Director (Strategic Projects) 1. นโยบายและความผิดปกติของอาชญากรรมของแอ็พพลิเคชั่นรัฐบาลเวลส์ (WAG) แห่งชาติสำหรับโครงการเวลส์บ้านที่ดีขึ้นสำหรับผู้คนในเวลส์ ต้องการให้เจ้าของที่อยู่อาศัยในสังคมทั้งหมดรวมถึงหน่วยงานท้องถิ่นเพื่อนำที่อยู่อาศัยทางสังคมทั้งหมดในเวลส์ถึงมาตรฐานคุณภาพการเคหะเวลส์ (WHQS) ภายในปีพ. ศ. 2555 สภาในเวลส์จะต้องเสนอให้ WAG เป็นแผนธุรกิจโดยละเอียดทุกปี alia ว่าพวกเขาตั้งใจที่จะบรรลุ WHQS กลยุทธ์ชุมชนของ Carmarthenshire, การคิดร่วมกัน, การวางแผนร่วมกัน, การทำร่วมกัน รวมถึงคำมั่นสัญญาในการปรับปรุงคุณภาพที่พักของสภาในเคาน์ตีโดยมีจุดมุ่งหมายเพื่อยกระดับคุณภาพและความพร้อมของที่อยู่อาศัยทั้งในภาครัฐและเอกชนภายในชุมชนที่ปลอดภัยซึ่งนำเสนอสภาพแวดล้อมและสิ่งอำนวยความสะดวกที่ดี สภามณฑลยุทธศาสตร์ขององค์กรการปรับปรุงวิถีชีวิตและการทำงานของเรา มุ่งมั่นที่จะให้สภาประกาศแผนการที่จะแสดงให้เห็นว่าสภามุ่งมั่นในการปรับปรุงที่อยู่อาศัยของตัวเอง คุณภาพของที่อยู่อาศัยและสภาพแวดล้อมในท้องถิ่นที่ตั้งไว้เป็นที่ยอมรับว่าเป็นปัจจัยสำคัญในการกำหนดด้านความเป็นอยู่ที่ดีเช่นสุขภาพการติดต่อกันทางสังคม ฯลฯ การประเมินตัวเลือกหุ้นที่อยู่อาศัยจะช่วยให้สภา County ระบุ วิธีที่ต้องการในการก้าวไปข้างหน้าเพื่อปรับปรุงมาตรฐานของที่อยู่อาศัยให้สอดคล้องกับ WHQS จะไม่มีผลทางกฎหมายใหม่สำหรับ County Council ที่เกิดขึ้นจากการประเมินตัวเลือกที่ควรตัดสินใจในความโปรดปรานของกลยุทธ์การเก็บรักษา ภาระผูกพันตามกฎหมายและการดำเนินงานที่เกี่ยวข้องกับการให้บริการเจ้าของบ้านจะยังคงเป็นอยู่ในปัจจุบัน สภาอาจต้องเผชิญกับผลกระทบทางกฎหมายเช่น ภายใต้กฎหมายว่าด้วยการจ้างงานในการบรรลุเป้าหมายด้านประสิทธิภาพที่กำหนดเป้าหมายไว้ในรูปแบบการกู้ยืมอย่างรอบคอบ หากสภาตัดสินใจในการโอนย้ายโดยสมัครใจเป็นจำนวนมากจะมีผลทางกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการโอนกรรมสิทธิ์ของเจ้าของบ้านและที่อยู่อาศัยที่มีอยู่ไปให้เจ้าของกรรมสิทธิ์ในสังคมที่จดทะเบียน (RSL) ซึ่งจะรวมถึง: 183 การเตรียมข้อตกลงทางกฎหมายเพื่อดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ 183 หากการโอนเงินเป็นไปตามวัตถุประสงค์พิเศษใหม่ RSL ซึ่งเป็นการจัดตั้งองค์กรใหม่ตามกฎหมายซึ่งจะกลายเป็นรูปแบบที่ต้องการ 183 จัดเตรียมการถ่ายโอนทรัพย์สินทางกายภาพให้กับองค์กรใหม่ 183 จัดให้มีการถ่ายโอนพนักงานไปยัง RSL ภายใต้ระเบียบ TUPE 183 อาจจะเห็นด้วยกับข้อตกลงในสัญญาระยะสั้นกับ RSL ในการให้การสนับสนุนและการบริการด้านการดำเนินงานโดยคณะมนตรี หากการโอนสต็อคเกิดขึ้นการเป็นเจ้าของสินทรัพย์ทางกายภาพจะถูกส่งผ่านไปยัง RSL ผ่านข้อตกลงการโอน ภายใต้บทบัญญัติทางกฎหมายปัจจุบันเมื่อมีการประมวลผลแล้วจะไม่สามารถย้อนกลับได้ มีผลกระทบทางการเงินที่สำคัญสำหรับสภา County ที่เกิดขึ้นจากรายงานตัวเลือกใดจะถูกเลือก ภายใต้การระดมทุนของรัฐบาลปัจจุบันกลยุทธ์การเก็บรักษาสามารถดำเนินการได้ผ่านการใช้โปรแกรมการกู้ยืมเงินอย่างรอบคอบขนาดใหญ่ที่ต้องยืมเงินจำนวน 16374.3 ล้านบาทโดยมีระยะเวลาการชำระคืนโดยประมาณไม่เกิน 29 ปี ขณะนี้ยังไม่มีบทบัญญัติของรัฐบาลเกี่ยวกับแหล่งเงินทุนเพิ่มเติมนอกเหนือจากเงินทุนหลักที่มีอยู่เพื่อสนับสนุนการเก็บรักษาที่อยู่อาศัยของหน่วยงานท้องถิ่น การประหยัดต้นทุนอย่างมีนัยสำคัญในด้านการจัดการและต้นทุนการดำเนินงานจะเป็นสิ่งจำเป็นสำหรับรูปแบบการกู้ยืมอย่างรอบคอบเพื่อให้สามารถปฏิบัติได้ รายละเอียดเหล่านี้ในรายงาน หากคณะมนตรีเห็นว่าการโอนย้ายโดยสมัครใจเป็นจำนวนมากเป็นทางเลือกที่น่าจะมีความเป็นไปได้ที่จะมีผลต่อการโอนกรรมสิทธิ์ของคณะกรรมการเมื่อทรัพย์สินและพนักงานได้โอนไปยังเจ้าของบ้านใหม่แล้ว มีแนวโน้มว่าจะต้องมีการปรับโครงสร้างหน้าที่และทีมที่เหลืออีกครั้งและจะมีผลกระทบต่อสภาผ่านตัวอย่างเช่นการสูญเสียการประหยัดจากขนาด ผลกระทบใด ๆ ในเรื่องนี้จะส่งผลกระทบต่อกองทุนรวม ขนาดเต็มของผลกระทบดังกล่าวจะต้องมีการวัดผลเป็นส่วนหนึ่งของการพัฒนาข้อเสนอการโอนเงิน ภายใต้กลยุทธ์การเก็บรักษาสภามณฑลจะดำเนินการต่อบัญชีรายได้ที่อยู่อาศัย (HRA) หากสภาจะดำเนินการโอนสต็อค HRA จะถูกปิดโดย RSL จะจัดตั้งกลไกทางการเงินที่เป็นอิสระ ผลกระทบทางการเงินที่เกิดขึ้นจากการประเมินตัวเลือกมีรายละเอียดในรายงานและเป็นประเด็นสำคัญในการประเมินและการคัดเลือกโดยสภามณฑลของตัวเลือกที่ต้องการ 4. การบริหารความเสี่ยงภายใต้กลยุทธ์การเก็บรักษาความเสี่ยงใหม่ ๆ ที่มีอยู่ทั้งหมดที่เกี่ยวข้องกับการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยจะยังคงอยู่กับสภาและความเสี่ยงใหม่ ๆ ที่เกี่ยวข้องกับโครงการกู้ยืมเงินที่มีความเสี่ยงสูงจะเกิดขึ้น ภายใต้การโอนหุ้นความเสี่ยงทั้งหมดที่เกี่ยวข้องกับการทำงานของเจ้าของบ้านอาจจะส่งผ่านไปยังเจ้าของบ้านใหม่โดยอาจมีการเจรจาเกี่ยวกับการแบ่งปันความเสี่ยงและความเสี่ยงในการกู้ยืมอย่างรอบคอบเกี่ยวกับการปรับปรุงที่อยู่อาศัยจะไม่เกิดขึ้น มีความเสี่ยงต่อสภาของค่าใช้จ่ายส่วนที่เหลือเพิ่มขึ้นหลังการถ่ายโอน แต่ต้องใช้การวิเคราะห์ต่อไป การประเมินตัวเลือกได้พิจารณาถึงความเสี่ยงและระบุถึงประเด็นสำคัญที่น่าเป็นห่วง มีการจำลองสถานการณ์ที่เป็นไปได้หลายอย่างเพื่อให้มีการประเมินความเสี่ยง รายละเอียดเหล่านี้ในรายงาน รายงานแนะนำว่าควรเลือกตัวเลือกการเก็บรักษาเพื่อให้ระบบการประเมินความเสี่ยงและระบบการจัดการความเสี่ยงเต็มรูปแบบก่อนที่จะมีการประกาศใช้โปรแกรมการกู้ยืมอย่างรอบคอบ 5. การพัฒนาองค์กรภายใต้ยุทธศาสตร์การเก็บรักษาจะมีผลกระทบต่อองค์กรขององค์กรเนื่องจากความสามารถในการดำรงชีวิตของโครงการการกู้ยืมอย่างรอบคอบนั้นขึ้นอยู่กับการประหยัดค่าใช้จ่ายในการจัดการและต้นทุนการดำเนินงานที่มีอยู่อย่างมาก กระบวนการและกระบวนการขององคกรจะตองมีการทบทวนและเปลี่ยนแปลงเพื่อใหเห็นถึงระดับของการออมที่ตองการ กระบวนการนี้จะต้องมีการวิเคราะห์ที่มีประสิทธิภาพและการจัดการการเปลี่ยนแปลงที่มีประสิทธิภาพ สภาจะต้องพิจารณาการพัฒนาความเป็นหุ้นส่วนกับหน่วยงานอื่นและหน่วยงานภายนอกเพื่อสนับสนุนวัตถุประสงค์ด้านประสิทธิภาพ หากมีการโอนหุ้นเพื่อดำเนินการต่อจะมีการถ่ายโอนจำนวนพนักงานจำนวนมากจากสภาไปให้กับผู้ให้เช่าและผู้ให้บริการรายใหม่ จำนวนและลักษณะของพนักงานที่จะโอนจะต้องมีการระบุและตกลงกันเป็นส่วนหนึ่งของการพัฒนาข้อเสนอการโอน ต้องมีการทบทวนผลกระทบจากการถ่ายโอนบุคลากรในส่วนที่เหลือเพื่อให้มั่นใจว่าประสิทธิผลของบทบัญญัติในอนาคตภายในสภามีประสิทธิภาพ บทบาทของสมาชิกที่ได้รับการเลือกตั้งจะไม่เปลี่ยนแปลงภายใต้กลยุทธ์การเก็บรักษา แต่จะเปลี่ยนไปอย่างมากภายใต้การถ่ายโอน 6. สินทรัพย์ทางกายภาพการเลือกตัวเลือกที่ต้องการจะนำไปสู่การลงทุนที่สำคัญในการปรับปรุงสภาพของสภาที่อยู่อาศัยในปัจจุบันให้สอดคล้องกับมาตรฐานที่กำหนดโดยประเทศและที่ตกลงกันเฉพาะที่ไม่ว่าจะเลือกตัวเลือกใด ถ้าเลือกตัวเลือกการเก็บรักษา County Council จะยังคงเป็นเจ้าของสินทรัพย์ทางกายภาพและจะเป็นให้ County Council ให้การสนับสนุนและการปรับปรุง หากการโอนหุ้นเป็นสิ่งที่ชอบก็จะเป็นความรับผิดชอบของเจ้าของบ้านใหม่ในการจัดหาเงินทุนและนำเสนอการปรับปรุง ภายใต้นโยบายการเคหะแห่งชาติในปัจจุบันเมื่อมีการโอนสต็อคแล้วจะไม่สามารถย้อนกลับได้ B. McLernon ผู้อำนวยการด้านการดูแลและที่อยู่อาศัย RA Sully Director (Strategic Projects) 1. สมาชิกท้องถิ่น (s) สมาชิกสภามณฑลทุกคนได้มี โอกาสในการให้คำปรึกษาเกี่ยวกับเนื้อหาของรายงาน รายละเอียดของการมีส่วนร่วมของสมาชิกในการประเมินราคาทรัพย์สินที่อยู่อาศัยจะแสดงไว้ในภาคผนวก 1 ของรายงานหลัก 2. คณะกรรมการสภาเทศบาลเมืองได้รับการเผยแพร่เป็นระยะ ๆ แก่สภาเมืองและชุมชนใน Carmarthenshire เพื่อให้คำแนะนำแก่พวกเขาในการประเมินตัวเลือก สภาเมือง Llanelli ได้รับการนำเสนอเกี่ยวกับการประเมินตัวเลือกในตอนเย็นของวันที่ 6 เมษายน พ.ศ. 2548 สภาชุมชนของ Llandybie ได้เขียนแสดงถึงมุมมองของสมาชิกว่าสภามณฑลควรจะจัดการสต็อกที่อยู่อาศัยของสังคมต่อไป 3. พาร์ทเนอร์ที่เกี่ยวข้องผู้เช่าครอบครองตำแหน่งกลางตลอดการประเมินตัวเลือกหุ้นที่อยู่อาศัย รายละเอียดของการมีส่วนร่วมของผู้เช่าได้รับการจัดทำขึ้นภายในรายงานหลักและรายงานการให้คำปรึกษาของผู้เช่าตามเอกสารแนบ 4 4. ตัวแทนด้านพนักงานและองค์กรอื่น ๆ ตัวแทนของสหภาพการค้าและพนักงานที่อยู่อาศัยเป็นส่วนหนึ่งของทีมโครงการทั้งหมดและได้เข้าร่วมในโครงการดังกล่าว หัวใจของกระบวนการประเมินตัวเลือก สภาเทศบาลเมืองเคอรเรนทเมษายน 2548 1.1 Carmarthenshire County Council เผชิญกับปญหาในการประชุมหนาที่ในฐานะเจาของเจาของหองพักสําหรับบางครัวเรือนจํานวน 9,300 ครัวเรือน ( มีนาคม 2548) สำคัญที่สุดในบรรดาความท้าทายเหล่านี้คือความต้องการในการปรับปรุงสภาพของที่อยู่อาศัยเพื่อตอบสนองไลฟ์สไตล์และไลฟ์สไตล์ที่ทันสมัย 1.2 รัฐบาลเวลส์แอ็พพลิเคชั่นยุทธศาสตร์การเคหะแห่งชาติ, บ้านที่ดีกว่าสำหรับผู้คนใน Walesquot, ตีพิมพ์ในปีพ. ศ. 2544 เป็นการแสดงออกถึงวิสัยทัศน์ด้านการอยู่อาศัยในเวลส์: quot เราต้องการให้ทุกคนมีโอกาสที่จะอาศัยอยู่ในที่อยู่อาศัยราคาไม่แพง อาศัยอยู่และตัดสินใจว่าการซื้อหรือเช่านั้นเป็นสิ่งที่ดีที่สุดสำหรับพวกเขาและครอบครัวของพวกเขาหรือไม่ 1.3 กลยุทธ์นี้มีพื้นฐานอยู่บนพื้นฐานของคุณภาพและความมุ่งมั่นของแอสเซ็มบายที่จะทำให้ที่อยู่อาศัยของสังคมทั้งหมดขึ้นอยู่กับมาตรฐานคุณภาพที่อยู่อาศัยเวลส์ (WHQS) ภายในปี 2555 1.4. คำแนะนำที่เผยแพร่โดยรัฐบาลเวลส์ (WAG) ในปีพ. ศ. 2545 สำหรับหน่วยงานท้องถิ่นเกี่ยวกับการจัดทำแผนธุรกิจเพื่อที่อยู่อาศัยของสังคมต้องมีการกำหนดให้มีวัตถุประสงค์เพื่อกำหนดวัตถุประสงค์และมาตรฐานสำหรับอาคารสงเคราะห์ บริการ 183 จัดทำแผนเพื่อให้บรรลุวัตถุประสงค์และมาตรฐาน 183 จัดเตรียมการคาดการณ์ทางการเงินโดยละเอียดเพื่อระบุแหล่งข้อมูลที่จำเป็นและแหล่งที่มาของกองทุน g สำหรับกลยุทธ์ที่เลือก 183 กำหนดกรอบการติดตามและประเมินความก้าวหน้าของธุรกิจที่อยู่อาศัย 183 ให้การระบุและวิเคราะห์ตัวเลือกและกลยุทธ์ที่มีอยู่ 183 ให้การวิเคราะห์ความอ่อนไหวการแสดงผลกระทบของการเปลี่ยนแปลงในตัวแปรสำคัญในการคาดการณ์ 183 วางแผนที่จะเข้าร่วมสหประชาชาติผู้มีส่วนได้ส่วนเสียหลัก (โดยเฉพาะผู้เช่า) คู่ค้าและชุมชนที่กว้างขึ้น 1.5 เห็นได้ชัดว่าสภาเทศบาลเมืองต้องแสดงให้เห็นว่าพวกเขาตั้งใจที่จะบรรลุ WHQS อย่างไร 1.6 ในการจัดทำร่างแผนธุรกิจฉบับแรกภายใต้ระบอบการปกครองนี้การส่งไปยัง WAG ในเดือนมีนาคม 2546 ทำให้สภามณฑลของ Carmarthenshire ไม่สามารถบรรลุ WHQS ภายในปี 2555 ภายใต้การเตรียมการทางการเงินที่มีอยู่และคาดการณ์ไว้ 1.7 คำแนะนำที่ออกให้แก่สภาตามที่ระบุไว้ข้างต้นกำหนดให้สภาต้องประเมินการจัดการทางเลือกและการเตรียมการทางการเงินที่อาจเป็นไปตามวัตถุประสงค์ของรัฐบาลในเรื่องมาตรฐานที่อยู่อาศัยของสังคม WAG ได้รับความชัดเจนเกี่ยวกับความมุ่งมั่นที่จะได้รับความปลอดภัยจากทุกสภาที่ชัดเจนว่าพวกเขาตั้งใจจะบรรลุ WHQS อย่างไร 2 โครงการจัดหาที่อยู่อาศัยโครงการ 2.1 สภาได้เริ่มดำเนินการตามขั้นตอนในปีพ. ศ. 2546 เพื่อระบุว่าจะสามารถตอบสนองความต้องการด้านการวางแผนธุรกิจและมาตรฐานที่อยู่อาศัยที่กำหนดโดย WAG ได้อย่างไร ผู้อำนวยการ (โครงการเชิงกลยุทธ์) ได้รับคำสั่งให้นำโครงการขององค์กรเพื่อประเมินตัวเลือกที่มีให้แก่สภาเพื่อปรับปรุงสภาพของหุ้นที่อยู่อาศัยของตน 2.2 เอกสารการริเริ่มโครงการซึ่งระบุเหตุผลและข้ออ้างอิงสำหรับโครงการได้รับการอนุมัติจากคณะกรรมการบริหารเมื่อเดือนกันยายน 2546 2.3 โครงการประเมินราคาทรัพย์สินที่อยู่อาศัยได้มีการเปิดตัวอย่างเป็นทางการโดยมีวัตถุประสงค์เพื่อให้ชัดเจน 183 ชัดเจน แสดงมาตรฐานสภาพและสมรรถนะของที่อยู่อาศัยและบริการสำหรับการปรับปรุงและบำรุงรักษาของพวกเขา 183 การวิเคราะห์และประเมินผลตัวเลือกทั้งหมดที่มีอยู่สำหรับการปรับปรุงรายละเอียดของหุ้นที่อยู่อาศัยของสภาของผลกระทบทางการเงินของแต่ละคนและความเป็นจริงสำหรับการส่งมอบของแต่ละคน 183 การระบุตัวเลือกที่ได้รับการสนับสนุนสำหรับการปรับปรุงและการบริหารจัดการคลังสินค้าที่อยู่อาศัยตามที่ตกลงกันไว้ใน County Council และผู้เช่าโดยผ่านกระบวนการหมั้นและการให้คำปรึกษาอย่างกว้างขวาง 183 เหตุผลอย่างละเอียดและโปร่งใสของเหตุผลในการเลือกตัวเลือกที่ต้องการ การจัดตั้งบทสนทนาอย่างเป็นทางการกับรัฐบาลชุดเวลส์เกี่ยวกับการประเมินทางเลือกเพื่อให้เป็นที่ยอมรับในตัวเลือกที่ต้องการ 183 การอนุมัติอย่างเป็นทางการของสภาเพื่อดำเนินการต่อไปในการส่งมอบตัวเลือกที่ต้องการ 183 การแก้ไขยุทธศาสตร์การเคหะส่วนภูมิภาคแผนปฏิบัติงานและแผนธุรกิจที่อยู่อาศัยโดยคำนึงถึงทางเลือกที่ต้องการ 3 กระบวนการคัดเลือกตัวชี้วัด 3.1 สำนักงานรองนายกรัฐมนตรี (ODPM) รัฐบาลเวลส์และหน่วยงานอื่น ๆ ที่สนใจในวาระการปรับปรุงที่อยู่อาศัยเช่นองค์การให้ความช่วยเหลือผู้มีส่วนร่วมของผู้เช่า (TPAS) หน่วยงานที่อยู่อาศัยของชุมชน (CHTF) ฯลฯ มีระหว่างพวกเขาตีพิมพ์เนื้อหาจำนวนมากของคำแนะนำเกี่ยวกับวิธีการดำเนินการตัวเลือกหุ้นที่อยู่อาศัยการประเมิน ขณะที่คำแนะนำที่ออกโดย ODPM และอื่น ๆ ไม่มีอำนาจอย่างเป็นทางการในเวลส์การอยู่อาศัยเป็นหน้าที่ที่ตกทอด แต่อย่างไรก็ตามก็มีการอ้างอิงที่เป็นประโยชน์และได้แจ้งให้ทราบถึงกระบวนการประเมินตัวเลือกในท้องถิ่น 3.2 การประเมินตัวเลือกหุ้นที่อยู่อาศัยของ Carmarthenshire ได้ดำเนินไปตามแนวทางปฏิบัติที่ดีที่สุดและได้ครอบคลุมขั้นตอนสำคัญ ๆ ต่อไปนี้ 183 การระบุผู้มีส่วนได้ส่วนเสียหลัก 183 การจัดการกระบวนการ 183 การจัดทำแผนโครงการโดยละเอียด 183 การกำหนดวัตถุประสงค์ 183 การสร้างความต้องการข้อมูล 183 การจัดหาตัวเลือกการประเมิน 183 การกำหนดตำแหน่งพื้นฐานของสภา 183 การระบุและประเมินทางเลือก 183 เห็นด้วยกับการตัดสินใจเพื่อก้าวไปข้างหน้า การระบุผู้มีส่วนได้ส่วนเสียหลัก 3.3 ผู้มีส่วนได้ส่วนเสียหลักได้รับการระบุและรวมกระบวนการประเมินไว้ตั้งแต่เริ่มแรก เจ้าหน้าที่ของสภาจากหน่วยงานที่เกี่ยวข้องทั้งหมดผู้เช่าและสหภาพการค้าเป็นส่วนหนึ่งของทีมงานโครงการตลอด สมาชิกได้รับการว่าจ้างโดยกระบวนการที่เป็นทางการรวมทั้งคณะกรรมการบริหารและคณะกรรมการตรวจสอบเพื่อการเคหะ รายละเอียดเพิ่มเติมเกี่ยวกับการมีส่วนร่วมและการรายงานของสมาชิกได้ระบุไว้ในภาคผนวก 1 สมาชิกที่ได้รับคัดเลือกจากพรรคการเมืองหลักและผู้เช่าทั้งหมดได้ร่วมกันพิจารณาการประเมินทางเลือกผ่านทางคณะกรรมการบริหารที่อยู่อาศัยเดิม การจัดการกระบวนการ 3.4 เมื่อเริ่มโครงการทีมงานโครงการซึ่งมีข้อกำหนดในการอ้างอิงที่ชัดเจนได้จัดตั้งขึ้นเพื่อดูแลการประเมินตัวเลือก ทีมประกอบด้วยประธานเจ้าหน้าที่ฝ่ายกลยุทธ์ (Strategic Projects) ซึ่งประกอบด้วยเจ้าหน้าที่จากหลายฝ่ายรวมทั้งที่อยู่อาศัยการเงินกฎหมายการพัฒนาองค์กรและการสื่อสารรวมถึงตัวแทนของกลุ่มผู้มีส่วนได้ส่วนเสียหลัก ได้แก่ ผู้เช่าพนักงานที่อยู่อาศัยและสหภาพการค้า . การเป็นตัวแทนของผู้เช่าสะท้อนถึงพื้นที่ทางภูมิศาสตร์ของมณฑล 3.5 ทีมงานโครงการได้พบปะกันเป็นประจำ (ประมาณสองสัปดาห์) ตลอดระยะเวลาของโครงการเพื่อเป็นแนวทางในการดำเนินงานอย่างมีประสิทธิภาพ กลุ่มย่อยได้รับการจัดตั้งขึ้นเพื่อรับมือกับปัญหาทางการเงินและการสื่อสารที่ท้าทายที่สุด การพัฒนาแผนการโครงการโดยละเอียด 3.6 มีการร่างแผนงานโดยละเอียดและดำเนินการในระยะแรก ซึ่งได้รับการปรับปรุงเป็นประจำในระหว่างโครงการ แผนการสื่อสารได้รับการพัฒนาและตราขึ้นในระยะเริ่มต้นเพื่อให้กลุ่มผู้มีส่วนได้เสียทุกกลุ่มได้รับแจ้งความคืบหน้าเกี่ยวกับโครงการและแบ่งปันข้อมูลเกี่ยวกับประเด็นสำคัญและวิธีการที่ได้รับการจัดการ แผนนี้ได้รับการตรวจสอบอย่างสม่ำเสมอจากกลุ่มย่อยด้านการสื่อสารและแก้ไขเพิ่มเติมตามที่กำหนด การกำหนดเป้าหมาย 3.7 วัตถุประสงค์ที่จะบรรลุผ่านทางโครงการประเมินราคาโครงการเคหะได้ระบุไว้อย่างชัดเจนในเอกสารริเริ่มโครงการ มีการทำซ้ำในย่อหน้าที่ 2.3 ข้างต้น ความคืบหน้าต่อวัตถุประสงค์หลัก ๆ มีรายละเอียดในส่วนที่ 4 ของรายงานฉบับนี้และจะมีการขอคำแนะนำเพิ่มเติมตามคำแนะนำ การสร้างความต้องการด้านข้อมูล 3.8 องค์ประกอบที่สำคัญสำหรับการประเมินตัวเลือกคือการบ่งชี้ในช่วงแรก ๆ ของความต้องการข้อมูลของโครงการ ข้อมูลถูกรวบรวมและปรับปรุงที่จำเป็นในพื้นที่ที่สำคัญดังต่อไปนี้ (i) สภาวะสินค้าคงคลัง: การสำรวจสภาพหุ้นมีรายละเอียดได้ดำเนินการในปี 2545 และทำให้สภามีข้อมูลจำนวนมาก อย่างไรก็ตามในขณะที่โครงการมีความคืบหน้าก็เห็นได้ชัดว่าข้อมูลไม่ได้มีโครงสร้างในรูปแบบที่เอื้อต่อการสร้างแบบจำลองทางการเงินและการปรับปรุงให้มีระดับที่ซับซ้อนขึ้นในขณะนี้ จำเป็นต้องมีการจัดการข้อมูลจำนวนมากซึ่งส่งผลต่อความคืบหน้าของโครงการ การเปลี่ยนแปลงขององค์กรเกี่ยวกับความสัมพันธ์ระหว่างกองเคหะและแผนกบริการอาคารใหม่และการปรับโครงสร้างที่สำคัญของกองบังคับการหมู่บ้านซึ่งเกิดขึ้นพร้อมกับการประเมินตัวเลือกต่างๆทำให้เกิดภาวะแทรกซ้อนในโครงการและแสดงให้เห็นถึงความสามารถที่แคบภายในร่างกายของพนักงานในการจัดการสภาพของหุ้น ข้อมูล. ความจำเป็นในการระบุถึงความสามารถและกระบวนการในการรวบรวมและบำรุงรักษาข้อมูลสภาวะหุ้นในอนาคตเป็นสิ่งสำคัญสำหรับการปฏิบัติงานในอนาคตของการบริการและการจัดการความเสี่ยงและแนะนำให้มีการเสริมสร้างงานในพื้นที่นี้ (ดูคำแนะนำ 2) . (ii) การคาดการณ์ทางการเงิน: มีการรวบรวมข้อมูลรายละเอียดเกี่ยวกับการคาดการณ์รายได้และรายจ่ายลงทุนในช่วงต้น ระบบการเงินเพื่อการอยู่อาศัยมีการเปลี่ยนแปลงในระหว่างโครงการด้วยการมาถึงของค่าซ่อมแซมบ้าน (MRA) สำหรับงานก่อสร้างอาคารชุดที่มีอยู่เดิมโดยแทนที่การอนุมัติสินเชื่อเสริมก่อนหน้านี้ตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2547 เป็นต้นไปการแนะนำเรื่องความรอบคอบ ยืมในวันเดียวกันให้สภามีเสรีภาพใหม่ในการกำหนดความสามารถในการยืมตัวเองภายในบัญชีที่อยู่อาศัย (iii) ผลกระทบของ บริษัท : ทางเลือกใดที่ได้รับเลือกสำหรับอนาคตจะมีผลกระทบต่อสภา ผลกระทบที่แน่นอนจะขึ้นอยู่กับตัวเลือกเฉพาะ มีแนวโน้มที่จะเป็นนัยสำาหรับความสัมพันธ์ระหว่างหน่วยงานต่างๆและกองบังคับการเคหะและในกรณีที่มีการถ่ายโอนมีบางอย่างที่จะเป็นนัยสำาคัญสำาหรับ County Council ในแง่ของการถ่ายโอนบุคลากรและระดับและประสิทธิภาพของฟังก์ชันที่ตกค้าง การทำแผนที่แบบองค์กรได้เสร็จสิ้นลงในระยะเริ่มแรกของโครงการเพื่อระบุลักษณะขอบเขตขนาดและมูลค่าของบริการสนับสนุนที่จัดให้กับหน่วยงานที่อยู่อาศัยในหน่วยงานอื่น ๆ ในสาขาต่างๆเช่นบริการด้านการเงินการบริการทางการเงินอื่น ๆ บริการอาคารบริการให้คำปรึกษา การให้บริการทางกฎหมายการบริการด้านประชาธิปไตย ฯลฯ การออกกำลังกายนี้ได้แจ้งกระบวนการประเมินตัวเลือกและค่าเริ่มต้นสำหรับการศึกษาเรื่องเงินโดยสภาที่ปรึกษาเพื่อประเมินขอบเขตของการเพิ่มประสิทธิภาพในการปฏิบัติงานที่มีอยู่ (iv) อุปทานและอุปสงค์ในที่อยู่อาศัย: การประเมินตลาดที่อยู่อาศัยในท้องถิ่นได้ดำเนินการในปี 2545 แต่เนื่องจากช่วงเวลาดังกล่าวได้มีการเปลี่ยนแปลงอย่างมากในภูมิทัศน์ที่อยู่อาศัยโดยรวมและการเพิ่มขึ้นของราคาทรัพย์สินที่มีอิทธิพลต่อความต้องการและความต้องการ ในช่วงสองปีที่ผ่านมาสภาได้เห็นการเพิ่มขึ้นอย่างชัดเจนในจำนวนของบุคคลและครัวเรือนที่นำเสนอตัวเองว่าเป็นคนจรจัดและสิ่งนี้มีผลกระทบต่อสภาความสามารถในการสนองความต้องการขั้นพื้นฐาน ดังนั้นการประเมินตลาดที่อยู่อาศัยในท้องถิ่นได้รับการปรับปรุงในช่วงฤดูใบไม้ร่วงปี 2547 เพื่อแจ้งโครงการการประเมินมูลค่าทางเลือกและการออกกำลังกายอย่างยั่งยืนซึ่งเป็นคุณลักษณะสำคัญสำหรับการวางแผนในอนาคต (v) ผลการดำเนินงานปัจจุบัน: ประสิทธิภาพการทำงานในปัจจุบันขององค์ประกอบทั้งหมดของบริการที่อยู่อาศัยเป็นที่รู้จักจากการจัดการประสิทธิภาพประจำ ข้อมูลประสิทธิภาพชี้แจงถึงขั้นตอนการทำแผนที่พื้นฐานและระบุประเด็นสำคัญที่ต้องปรับปรุง การจัดหาตัวเลือกการประเมิน 3.9 กระบวนการประเมินทรัพย์สินที่อยู่อาศัยได้รับการจัดทำขึ้นอย่างเหมาะสมตลอด ผู้อำนวยการได้รับการแต่งตั้งให้เป็นผู้นำในกระบวนการนี้ตั้งแต่เริ่มแรกและทีมงานโครงการได้รวมผู้บริหารอาวุโสซึ่งรวมถึง Heads of Service จากหน่วยงานที่เกี่ยวข้องมากที่สุด เงินทุนได้รับการยกเว้นจากบัญชีรายได้ที่อยู่อาศัยเพื่อจัดหาการสนับสนุนจากภายนอกสำหรับสภาและผู้เช่าเพื่อให้แน่ใจว่ามีกำลังการผลิตที่เพียงพอและมีความเชี่ยวชาญเพียงพอ 3.10 การแต่งตั้งที่ปรึกษาผู้เช่าอิสระ (ITA) (DOME Consultants) ซึ่งได้รับการคัดเลือกจากผู้เช่าอยู่ในขั้นตอนแรกในกระบวนการนี้ตามหลักปฏิบัติที่ดีที่สุดที่ได้รับการยอมรับได้ทำให้มั่นใจได้ว่าผู้เช่าได้รับการว่าจ้างอย่างเต็มที่ในหัวใจของทางเลือกต่างๆ กระบวนการประเมินผลและได้รับการสนับสนุนอย่างมีประสิทธิภาพตลอดหลักสูตรของ การกำหนดตำแหน่งพื้นฐาน 3.11 ดังที่ระบุข้างต้นตำแหน่งพื้นฐานที่ระบุถึงสถานะปัจจุบันของการให้บริการที่อยู่อาศัยถูกระบุไว้ในระยะเริ่มแรกของโครงการและได้แจ้งการประเมินตัวเลือก การระบุและประเมินทางเลือก 3.12 ทางเลือกอื่น ๆ ที่อาจมีให้แก่หน่วยงานท้องถิ่นในเวลส์เพื่อปรับปรุงแหล่งที่อยู่อาศัยของพวกเขาได้รับการระบุและรายงานแล้ว การออกกำลังกายเพื่อคัดสรรช่วงกว้าง ๆ ไปสู่ตัวเลือกที่เป็นไปได้ในทางปฏิบัติสำหรับ Carmarthenshire เสร็จสมบูรณ์และได้รับการรับรองโดยคณะกรรมการบริหารในเดือนกันยายน 2547 มีการประเมินรายละเอียดและรูปแบบของรายงานการประเมินตัวเลือกสุดท้าย (ดูส่วนที่ 5 ด้านล่าง) เห็นด้วยกับการตัดสินใจสำหรับทางข้างหน้า 3.13 รายงานนี้นำเสนอผลการวิเคราะห์ทางเลือกและขอให้ County Council เลือกตัวเลือกที่ต้องการสำหรับการรักษาความปลอดภัยในการปรับปรุงที่อยู่อาศัยให้อยู่ในมาตรฐาน Carmarthenshire Homes Standard (การรวม WHQS) 4 ความคืบหน้าต่อวัตถุประสงค์หลักและจุดสำคัญที่ได้รับ 4.1 ต่อไปนี้เป็นบทสรุปของความคืบหน้าในการบรรลุวัตถุประสงค์แต่ละข้อที่กำหนดไว้ในเอกสารการริเริ่มโครงการ (ดังที่ได้กล่าวไว้ในวรรค 2.3): 4.2 วัตถุประสงค์ - ระบุมาตรฐานอย่างชัดแจ้งเกี่ยวกับสภาพและผลการดำเนินงานของที่อยู่อาศัยและ บริการสำหรับการปรับปรุงและบำรุงรักษา มาตรฐานที่อยู่อาศัย Carmarthenshire 4.2.1 มาตรฐานคุณภาพที่อยู่อาศัยของเวลส์ที่เผยแพร่โดยรัฐบาลเวลส์แอสเซมบลี (WAG) ในเดือนมิถุนายนปี 2544 ได้กำหนดมาตรฐานแห่งชาติสำหรับสภาวะของที่อยู่อาศัย เจ้าของที่อยู่อาศัยของสังคมทั้งหมดถูกท้าทายโดย WAG เพื่อให้บรรลุ WHQS ในทุกบ้านภายในปี 2555 4.2.2 ใน Carmarthenshire สภาพของที่อยู่อาศัยของสภาลดลงโดย WHQS ถึงองศาที่ต่างกัน เนื่องจากการลงทุนไม่เพียงพอของภาครัฐในการดูแลรักษาหุ้นในช่วงหลายปี การสำรวจสภาวะสต๊อกในปี 2545 พบว่ามีเพียง 266 สภาเท่านั้น (จำนวน 10,500 รายที่จัดขึ้นในเวลานั้น) พบ WHQS อย่างเต็มรูปแบบ 4.2.3 ขณะที่ WHQS มีข้อกำหนดเฉพาะสำหรับองค์ประกอบหลายอย่างของเนื้อผ้าในบ้านมาตรฐานต่างๆสำหรับด้านอื่น ๆ เช่นสภาวะแวดล้อมในท้องถิ่นที่บ้านตั้งอยู่ไม่ได้กำหนดไว้ 4.2.4 ในการเริ่มต้นกระบวนการประเมินว่าจะสามารถก้าวไปสู่การบรรลุมาตรฐานที่สูงขึ้นในที่อยู่อาศัยของสังคมได้อย่างไร County Council ปรารถนาที่จะประเมินความเกี่ยวข้องของ WHQS กับสถานการณ์ที่เกิดขึ้นจริงในเมือง Carmarthenshire โดยเฉพาะอย่างยิ่งในด้านความปรารถนาและความสำคัญของผู้เช่า การปรับปรุง ขณะที่ได้รับการยอมรับ WHQS เป็นมาตรฐานแห่งชาติกำหนดมาตรฐานพบว่ารู้สึกว่าโครงการปรับปรุงท้องถิ่นมีประสิทธิภาพในการตอบสนองความต้องการของผู้เช่าที่พึงพอใจและความต้องการที่พวกเขาต้องการที่จะได้รับแจ้งจากทิศทางที่ชัดเจนจากผู้เช่ารอบ ๆ ลำดับความสำคัญสำหรับบ้านและท้องถิ่น สิ่งแวดล้อม มีวัตถุประสงค์เพื่อสร้างมาตรฐานท้องถิ่น - The Carmarthenshire Homes Standard ซึ่งเป็นที่รวม WHQS ไว้ในมาตรฐานที่ตกลงกันระหว่าง County Council และผู้เช่าเพื่อสะท้อนถึงความต้องการแรงบันดาลใจและลำดับความสำคัญของผู้เช่าสภาใน Carmarthenshire 4.2.5 ในเดือนธันวาคม 2546 สภามณฑลได้แต่งตั้ง Research and Marketing Ltd (RampM) เพื่อดำเนินการสำรวจผู้เช่าเพื่อสำรวจความคิดเห็นของผู้เช่าเกี่ยวกับ WHQS และความเหมาะสมกับบ้านของพวกเขา จัดให้มีการสัมภาษณ์แบบมีโครงสร้างทั้งสิ้น 1,000 ครั้งกับแต่ละครัวเรือนซึ่งได้รับเลือกให้เป็นตัวแทนทางสถิติของกลุ่มผู้เช่าโดยรวมและกลุ่มโฟกัสกลุ่มผู้เช่าได้จัดขึ้น การสัมภาษณ์และกลุ่มเป้าหมายได้ดำเนินการกับพนักงานที่อยู่อาศัยรวมถึงผู้ที่สนับสนุนผู้เช่าที่มีความต้องการเฉพาะ 4.2.6 RampM รายงานการค้นพบของพวกเขาในเดือนเมษายนปี 2004 เหล่านี้ได้ถูกใช้เพื่อกำหนดมาตรฐาน Carmarthenshire Homes Standard ในภายหลัง มาตรฐาน Carmarthenshire Homes Standard มีข้อกำหนดสำหรับการจัดเตรียม WHQS และข้อผูกพันเพิ่มเติมนอกเหนือจาก WHQS เช่น การติดตั้งเครื่องตรวจจับคาร์บอนมอนอกไซด์ในบ้านทั้งหมด การสร้างแบบจำลองทางการเงินภายในการประเมินตัวเลือกขึ้นอยู่กับมาตรฐานท้องถิ่นซึ่งสูงกว่า WHQS 4.2.7 งานที่ County Council ได้ดำเนินการเพื่อให้สอดคล้องกับมาตรฐานท้องถิ่นกับผู้เช่าเป็นพื้นฐานที่ดีที่สุดสำหรับอนาคตอันเนื่องมาจากความมั่นใจว่าความปรารถนาของผู้เช่าเป็นหัวใจสำคัญของกระบวนการตัดสินใจ Carmarthenshires การกระทำในพื้นที่นี้กำลังดึงความสนใจจากข้างไกลและกลายเป็นที่ยอมรับว่าเป็นการปฏิบัติที่ดี มาตรฐานการเคหะ 4.2.8 ในปีพ. ศ. 2547 กองบังคับการบ้านได้ทบทวนวิธีการในการให้บริการเช่าบ้านแก่ผู้เช่าแล้ว การดำเนินการนี้ได้ดำเนินการควบคู่ไปกับการทบทวนการพัฒนาองค์กรซึ่งส่งผลให้มีการปรับโครงสร้างหน่วยงานและการปรับปรุงที่สำคัญในความสัมพันธ์ระหว่างบริการที่อยู่อาศัยกับผู้ให้บริการรายอื่น ๆ โดยเฉพาะฝ่ายบริการอาคาร 4.2.9 การทบทวนนำไปสู่การตีพิมพ์ในคู่มือข้อมูลด้านที่อยู่อาศัยสำหรับให้บริการที่อยู่อาศัยในเดือนสิงหาคมปีพ. ศ. 2547 และข้อกำหนดเกี่ยวกับมาตรฐานการให้บริการที่ครอบคลุมทุกพื้นที่รวมถึงรายละเอียดการติดต่อการสนับสนุนขั้นพื้นฐานและการเตรียมคำแนะนำขั้นตอนการร้องเรียนค่าเช่าค่าตอบแทนความต้องการพิเศษบริการด้านสิ่งแวดล้อม ฯลฯ คู่มือได้รับการแจกจ่ายให้กับผู้เช่า 4.2.10 โครงการเปลี่ยนแปลงนี้ได้รับผลดีขึ้นด้วยการสำรวจผู้เช่าที่ดำเนินการในช่วงเดือนมกราคม 2548 เผยให้เห็นถึงความพึงพอใจของผู้เช่าที่เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญกับการให้บริการที่อยู่อาศัย 4.3 วัตถุประสงค์ - การวิเคราะห์และประเมินผลทั้งหมดของตัวเลือกทั้งหมดที่มีอยู่สำหรับการปรับปรุงรายละเอียดหุ้นที่อยู่อาศัยของสภาเองเกี่ยวกับผลกระทบทางการเงินของแต่ละโครงการและความเป็นจริงสำหรับการส่งมอบแต่ละโครงการ 4.3.1 เมื่อวันที่ 29 กันยายน 2547 คณะกรรมการบริหารได้รับรายงานเกี่ยวกับทางเลือกเชิงกลยุทธ์ที่อาจมีต่อหน่วยงานท้องถิ่นและความเกี่ยวข้องของแต่ละสภาผู้เช่าและพนักงานของสภา 4.3.2 ตัวเลือกยุทธศาสตร์บางตัวไม่ได้นำเสนอแนวทางปฏิบัติในปัจจุบันในเวลส์อันเนื่องมาจากหลักเกณฑ์ในกรอบกฎหมายและการระดมทุนภายในอาณาเขตของประเทศ คณะกรรมการบริหารได้รับการร้องขอให้คัดเลือกตัวเลือกเชิงกลยุทธ์เพื่อระบุตัวตนที่มีอยู่ในอนาคตอันใกล้ใน Carmarthenshire ในอนาคตอันใกล้และตัดสินใจว่าจะมีการประเมินรายละเอียดในสามทางเลือกดังนี้ (i) การรักษาหุ้นที่อยู่อาศัยการสำรวจโอกาสที่จำเป็นสำหรับการกู้ยืมเงินอย่างรอบคอบ ไม่ส่งผลให้ค่าเช่าเพิ่มขึ้นอย่างมาก (ii) การย้ายที่อยู่อาศัยของสภาเมืองใหญ่โดยสมัครใจรวมถึงการตรวจสอบความเป็นไปได้ของรูปแบบการมีส่วนร่วมของชุมชน (iii) โซลูชันแบบผสมซึ่งอาจรวมถึงการถ่ายโอนบางส่วน การประเมินผลโดยละเอียด 4.3.3 ทั้งสามตัวเลือกนี้ได้รับการประเมินรายละเอียดและเป็นประเด็นสำคัญของรายงานฉบับนี้ การวิเคราะห์ได้สรุปไว้ในข้อ 5 ด้านล่าง ความยั่งยืนและความคุ้มค่าในการลงทุน 4.3.4 การศึกษาความยั่งยืนของ quotStock ดำเนินการโดยที่ปรึกษาของสภาที่ยืนยันว่าการลงทุนในหุ้นมีความสมเหตุสมผลและแสดงถึงความคุ้มค่าต่อเงิน 4.4 วัตถุประสงค์ - การระบุตัวเลือกที่ได้รับการสนับสนุนเพื่อการปรับปรุงและการจัดการหุ้นที่อยู่อาศัย ตามที่ตกลงกันไว้ใน County Council และผู้เช่าผ่านกระบวนการหมั้นและการให้คำปรึกษาอย่างกว้างขวาง 4.4.1 ผลการวิเคราะห์การประเมินผลทางเลือกถูกนำเสนอแก่ผู้เช่าและได้มีการปรึกษาหารือเชิงโครงสร้างเกี่ยวกับทางเลือกต่างๆที่ได้รับจาก ITA รายงานที่ ITA จัดทำขึ้นเพื่อเสนอมุมมองและความชอบของผู้เช่าได้รวมอยู่ในภาคผนวก 3 และสรุปไว้ในส่วน 5.5 4.5 วัตถุประสงค์ - เหตุผลอย่างละเอียดและโปร่งใสของเหตุผลในการเลือกตัวเลือกที่ต้องการ 4.5.1 เหตุผลในการตัดสินใจของสภาเทศบาลเมืองจะต้องได้รับการจัดทำเป็นเอกสาร 4.6 วัตถุประสงค์ - การจัดตั้งบทสนทนาอย่างเป็นทางการกับรัฐบาลชุดเวลส์เกี่ยวกับการประเมินทางเลือกเพื่อให้เป็นที่ยอมรับในตัวเลือกที่ต้องการ 4.6.1 ตลอดเจ้าหน้าที่การประเมินกระบวนการเลือกและสมาชิกได้สนทนากับคู่สัญญาในรัฐบาลสหประชาชาติเวลส์ ผู้นำและหัวหน้าผู้บริหารได้พบกับรัฐมนตรีว่าการกระทรวงยุติธรรมและการฟื้นฟูสมรรถภาพทางสังคมและเจ้าหน้าที่ของตนหลายครั้งเพื่อให้รัฐมนตรีแจ้งความคืบหน้า 4.6.2 การตัดสินใจของ County Council จะได้รับการสื่อสารไปยัง WAG ไม่นานหลังจากที่มีการดำเนินการเพื่อให้ได้รับการสนับสนุนจาก WAG สำหรับยุทธศาสตร์ที่เสนอโดยสภา สภาได้กำหนดให้รัฐบาลสหประชาชาติยื่นแผนธุรกิจที่อยู่อาศัยก่อนสิ้นเดือนมีนาคม พ.ศ. 2548 สภาอาจได้รับการลงโทษโดย WAG หากไม่ได้ส่งแผนภายในวันดังกล่าว ร่างแผนธุรกิจจะรวมอยู่ในภาคผนวก 2 แผนนี้อ้างอิงถึงการประเมินทางเลือกและในขณะที่ระบุถึงวิธีการที่ชัดเจนในอนาคตต่อสภาผู้แทนราษฎรที่ได้รับการรับรองอย่างเป็นทางการจาก County Council . การอภิปรายรายละเอียดเพิ่มเติมจะต้องเกิดขึ้นกับ WAG ทั้งนี้สภาเทศบาลเมืองจะเลือกตัวเลือกใด ๆ Should the Council decide to proceed to a stock transfer it will be necessary to secure the approval of WAG for the transfer and attendant financial support. Should the Council prefer to proceed with a retention strategy utilising prudential borrowing the viability of borrowing and the delivery strategy will depend to a degree upon the willingness of WAG to negotiate financial conditions. 4.7 Objective - Formal Council approval to proceed to the delivery of the preferred option. 4.7.1 County Council is asked to approve that further work is undertaken to develop a strategy for the implementation of its preferred option, subject to the satisfactory completion of further discussions with WAG. 4.8 Objective - Amendment of the Local Housing Strategy, Operational Plan and Housing Stock Business plan in the light of the preferred option. 4.8.1 The Local Housing Strategy, Housing Business Plan and supporting Plans will reflect the Councils decision. 5 DETAILED EVALUATION OF THE SHORTLISTED OPIONS 5.1 The main considerations and implications for each option are summarised below and in the matrix at the Executive Summary to this Report. 5.2 OPTION 1 - Retaining the housing stock, exploring if necessary opportunities for prudential borrowing where this does not result in excessive rent increases. 5.2.1 The initial financial modelling completed in September 2004 as part of the options sifting exercise confirmed that it would not be possible to achieve the Carmarthenshire Homes Standard (and WHQS) by 2012 through existing and forecast mainstream funding arrangements . within the 30 year business planning timeframe proposed by WAG. 5.2.2 It did suggest, however, that it may be possible to assemble a retention strategy through a model based over a timeframe longer than the standard WAG 30 year business plan period and which would have to explore opportunities to increase the funding available for improvement works through prudential borrowing. Consequently, a financial model was developed over a timeframe of up to 50 years, utilising the base model provided by WAG but modified to cover a longer period. Initially the Councils advisers assembled a number of financial scenarios reflecting variations in the inputs for the model. More recently the modelling work has been developed by the Councils own Finance Division and further scenarios have been prepared. 5.2.3 This modelling exercise concludes that a retention strategy can be implemented subject to the following terms: 183 Prudential borrowing amounting to up to approximately 16374.3 million in total will be required between Year 2 and Year 10 to fund capital works. 183 Borrowing and existing debt is projected to be fully repaid by Year 29. 183 Savings in management and operational costs at a rate of 2 in each of years 2, 3 and 4 will need to be delivered. 183 The minimum HRA working balance is reduced from 163150 per property to 163100, increasing by inflation after year 17. 183 Capital receipts from the sale of housing portfolio land surplus to operational requirements are used from years 2 to 11 at the (allowed) rate of 50 of sale value. 183 In years 11 to 15 additional voluntary use of capital receipts is made. This assists in reducing the payback period for borrowing. 183 Rent levels are retained within WAG guidelines. 5.2.4 The model relies upon a number of input measures which themselves depend upon a number of assumptions. The following are the most significant: 183 Major Repairs Allowance (MRA) continues throughout the life of the model, based upon a figure of 1636.2 million for 20052006 (as confirmed by the housing determination for that year) (equivalent of 163600 per property), adjusted for subsequent years according to stock numbers and assuming inflation increase at RPI to maintain real terms value, including the period after the standard has been achieved. Guidance has been sought from WAG on this assumption and a written response has been received which advises quot It is impossible to forecast so far ahead but for business planning we would suggest that you assume the same real terms value quot. 183 Set aside rules for capital receipts from right to buy sales of dwellings continue at a 7525 split throughout the life of the model, to conform with housing subsidy calculation rules. 183 Right to buy disposals follow a diminishing trend, continuing at a comparatively high level based upon recent numbers for the early years and then reducing quite considerably in the latter years as demand is expected to fall. 183 There will be no additional government funding, beyond the HRA and MRA, to support a retention strategy. 5.2.5 Any change in the assumptions will have a direct impact upon the outputs forecast by the model, principally upon the overall affordability of the plan, and the timeframe for the repayment of borrowing. If the Council chooses to implement a retention strategy it must do so under a clear understanding that forecasting over a period of up to thirty years or beyond carries with it a significant degree of risk. Furthermore, a number of the critical risk factors are outside the direct control of the Council. 5.2.6 It should be noted that the model as constructed assumes the base year, Year 1, as the financial year 20052006 and that additional investment in the stock will commence in Year 2 (20062007). It is expected in practice, however, that it is likely to require some time to assemble a robust prudential borrowing programme and so it is possible, therefore, that implementation may commence later than is suggested for modelling purposes. It will also be necessary to confirm that providers have the capacity to deliver the significantly increased workload. The dates presented are, consequently, indicative at this time and will be finalised once all the arrangements for defining an agreed prudential borrowing programme have been completed. 5.2.7 The financial prudential borrowing model predicts that it is likely to take up to the year 20142015 to raise sufficient funding to allow the achievement of the Carmarthenshire Homes Standard, compared to the target date of 2012 set by WAG. It is considered that there may not be sufficient time in the period up to 2012 to create and implement effective structured improvement programmes which exploit fully the potential for increased investment in housing to support broader regeneration objectives, e.g. in labour market development, local supply chain development, etc, in a truly sustainable way. It is proposed that the target date of around 20142015 would be more beneficial for the long-term regeneration of the County. This, however, will need to be negotiated with WAG to secure their agreement to move beyond the present national target for delivering the WHQS by 2012. 5.2.8 A retention strategy will have the following implications: (i) Implications for the Council 183 Ownership of all stock will be retained by the Council. The Council will continue with its role as landlord and housing provider. 183 Significant and challenging improvements in organisational efficiency will be required in order to release savings to fund the prudential borrowing programme. 183 The Council will need to explore the potential for new partnerships with other local authorities and private sector providers to improve efficiency in procurement and delivery. (ii) Implications for Elected Members 183 Role of elected members unchanged, subject to Council policy and democratic processes. 183 Elected members will need to support the delivery of organisational efficiency gains. (iii) Implications for Council Staff 183 There would be no enforced change for Council staff but the requirement to secure significant efficiency gains could have implications for organisational arrangements and staff numbers. These matters will need to be evaluated fully. (iv) Implications for Tenants 183 There will be no change to the fundamental position of tenants. 183 Right to Buy continues, in line with statute and Council policy. 183 Rents will be set by the Council with reference to guideline rents set by WAG. 183 Tenant Participation Compact will remain, subject to negotiation between Council and tenants Sensitivity Analysis and Risk Assessment 5.2.9 A range of scenarios have been modelled to evaluate the effects of significant change in the assumed inputs for the model. 5.2.10 The major risks are: 183 The Government changing its policies for social housing, especially funding, particularly the Major Repairs Allowance. 183 Achieving the targeted efficiency gains in management and operational costs. 183 The sufficiency of the Councils data on stock condition and estimates for the cost of improvement works. 183 Cost inflation, interest rate changes, etc. 5.2.11 By far the most critical assumption within the model is that the MRA will continue throughout the life of the plan, even after the standard has been achieved, adjusted in real terms and in line with stock numbers. 5.2.12 The sensitivity analysis predicts that any significant change in government policy on the provision of the MRA renders the prudential borrowing plan unviable. Having borrowed to achieve the standard the Council would, if the MRA was removed or reduced to any significant degree, be unable to service the debt from within the HRA within the projected 30 year timeframe. 5.2.13 The above assumes that the current MRA rules continue. In Wales currently MRA funding cannot be used to service debt, as is the case in England. However, if WAG relaxed this condition and continued to allocate MRA the financial scenario could be improved. Also, the figures presented above (paragraph 5.2.3) represent in effect the quotworst case scenarioquot and if WAG is prepared to review current financial rules it is possible that the funding scenario could be significantly improved with the risk associated with prudential borrowing reduced and the timeframe for debt repayment shortened. In discussions held to date the WAG has asked the Council to indicate how it could potentially assist the position of the Council in meeting its obligations for the WHQS and through the modelling exercise the Council is now able to clearly demonstrate to WAG the conditions that would facilitate an improvement strategy supported by prudential borrowing. Further discussions will need to be undertaken with WAG to agree the scope for amending the financial framework prior to a commitment being made to prudential borrowing. 5.2.14 Critically, future provision of the MRA is a significant risk factor which is entirely outside the control of the Council, being a matter of government policy. As indicated earlier guidance has been sought from WAG on this matter and the Council has been advised to plan on the basis that MRA will continue in real terms value. Discussion with WAG on the possible modification of financial rules to allow MRA to be used to service debt are continuing. WAG has indicated that it may be prepared to reconsider its policy in this area but only after the national picture across Wales becomes clear, following the submission of housing business plans by all Welsh authorities by the end of March 2005. 5.2.15 Another area of significant risk is the Councils ability to achieve the level of efficiency gains embedded in the model. The Councils Advisors have produced an initial Value for Money report, which evaluates the Councils present management and operational arrangements and performance. This suggests that there is sufficient scope for efficiency gains. This initial report provides a useful basis for undertaking a more detailed assessment to identify precisely the nature of efficiency targets and to allocate ownership and responsibility for their delivery. This should be carried out employing robust process management techniques, which could include using the now well-established best value review processes used across the Council. 5.2.16 The risks associated with efficiency challenges lie completely within the control of the Council. 5.2.17 The Council will wish to note that the prudential borrowing model originally constructed by the Councils advisers from the standard WAG model has been independently scrutinised and verified by IPF Consultants, the commercial arm of the Chartered Institute of Public Finance and Accountancy (CIPFA) which is the professional organisation that produced the Prudential Code on behalf of the Government. The CIPFA Prudential Code is part of the statutory framework for the prudential system for capital investment and is incorporated within the WAGs non-statutory Guide to the Prudential Framework for Capital Finance for Local Authorities in Wales. 5.2.18 IPF was asked to assess the model and comment on the affordability of borrowing. Their main conclusions are: 183 The functionality of the model is sound and it will enable the Council to make an informed affordability judgement. 183 The assumptions behind the model are adequate and provide a sound basis for assessing the affordability of the (retention) proposal. 183 Limited sensitivity testing has been undertaken but key elements of the model would benefit from further assurance. 183 The financial model provides a sound basis for assessing affordability. 183 A fully costed risk analysis and appraisal should be developed, including further sensitivity testing. 183 Detailed action plans that demonstrate how the Council will manage significant variations from base assumptions of key cost drivers must be produced. 183 The financial model should be continuously reviewed and revised to reflect new data that challenges existing assumptions. 5.2.19 It should be noted, however, that the above commentary was made ahead of the most recent modelling work that has been undertaken in-house. Should the Council resolve to proceed with a retention strategy it will be important that a similar exercise is carried out as part of a full risk assessment to test the assumptions made within the final working model. 5.2.20 The financial model produced for the options appraisal provides the Council with an enduring tool that can be utilised to effectively manage housing investment programmes over the long-term, should a retention strategy be preferred. Through the extensive modelling work that has been undertaken Council staff have developed the capacity to deploy the model as an effective management tool. 5.2.21 The Council will need to implement effective risk management processes through the life of the strategy. 5.2.22 A crucial element of risk management for the future will be to ensure the dynamic management of the delivery of the plan over its lifespan. It will be essential that forecasts are reviewed and updated regularly based upon refreshed data that is contemporaneous and accurate. 5.2.23 It is appropriate for the Council to have regard to the Prudential Code, which states that financial forecasts should be made on the basis of best information available at the time and making reasonable assumptions where there is a significant element of uncertainty . 5.2.24 It must be emphasised that retention is certainly not a quotdo nothingquot option. In reality it can be considered more challenging than transfer in that all the risks associated with delivering improvements and management of the stock remain with the Council, although a number of the significant risk factors are outside the direct control of the Council. For those risks which are within the control of the Council, e.g. significant efficiency gains in management and operational costs, determination and persistence will be required to realise the savings which will be critical for the viability of the borrowing programme. 5.2.25 Should the Council determine to proceed with a retention strategy at this time it may still have open to it the option of reverting to a transfer, in whole or part, at some point in the future should circumstances change sufficiently to dictate such a course of action. However, it is important to note that in the event of the Council having instigated a prudential borrowing programme but deciding at a later date to move to a transfer the Treasury rules as they stand provide that overhanging debt write off applies only to debt that can be subsidised by the HRA which does not at this time include debt arising out of prudential borrowing. If this government policy continues any debt arising out of committed prudential borrowing would not be removed through the overhanging debt provision but would have to be met by the Councils general funds. 5.3 OPTION 2 - A large-scale voluntary transfer of all the Councils housing stock, including examining the feasibility of a community mutual model. 5.3.1 A Large Scale Voluntary Transfer (LSVT) would involve transferring the ownership of all the Councils dwellings to a completely separate organisation, a Registered Social Landlord (RSL), which would then manage the housing as landlord, improve the condition of properties to the defined standard and maintain them for the future. The new owner could be either an existing RSL, expanded to take on board the Councils stock, or a new organisation, created specifically to manage the present Council stock, but independently of the Authority. 5.3.2 There are potential advantages for tenants in placing the present housing stock under the control of a RSL: 183 RSLs are not subject to government restrictions on borrowing. They are free to borrow funds from the private sector in order to invest in the stock. 183 If the Welsh Assembly Government supports a transfer proposal the RSL will benefit from financial support to deal with any outstanding debt on the stock and any negative valuation arising out of poor condition. 183 Tenants have the opportunity to play a more formal and direct role in the governance of social housing services with at least one third of the Board of the RSL company being tenants. 183 RSL rents are regulated by the WAG through a benchmarking regime and so the impact of transfer on rents would be negligible. 5.3.3 Financial modelling predicts that a transfer proposal is financially viable from a lenders perspective and that borrowing required to achieve the housing standards could be paid back within 18 years. 5.3.4 This assumes that the Welsh Assembly Government would support the transfer and apply Treasury policy which would be for government to contribute a sum estimated at 16334 million to pay off overhanging debt and meet the costs of a negative valuation on the stock, estimated at 16315.9 million. 5.3.5 As for a retention strategy, the financial model predicts that sufficient funding can be brought forward to allow the achievement of the Carmarthenshire Homes Standard by 2012 but it is considered that a target date of around 20142015 would be more sensible and beneficial. Proposals to move the delivery date beyond 2012 will need to be negotiated with the Assembly Government. 5.3.6 A transfer of Council housing to a RSL is a permanent arrangement, it cannot be reversed. 5.3.7 A large scale stock transfer strategy will have the following implications: (i) Implications for the Council 183 There is a possibility that costs, post transfer, could increase for the Council though the loss of economies of scale and that the performance of residual functions could become less effective. Any increase in costs in this regard would fall on the Councils General Fund with possible implications for Council tax or the level of service provision in other areas. (iii) Implications for Elected Members 183 The role of elected members would be affected as responsibility for the landlord function would be removed from the Council. The Council, and it members, would play no part in the management of social housing and the delivery of services to tenants. Up to one third of the Board of a RSL is typically made up of council representatives and members fulfilling this role would play a part in the governance of the landlord function but the remaining members would be responsible only for the residual strategic housing function. (iii) Implications for Council Staff 183 Council staff involved in the landlord function will transfer to the new owner on the date of transfer under TUPE. 183 The new landlord could continue to buy in services, such as central support, grounds maintenance, etc, for a period of up to three years from the date of transfer subject to negotiation as part of the transfer proposal and with the agreement of WAG. Thereafter the RSL would be expected to demonstrate value for money in the procurement of these services. The Council could bid for such work but should it not be successful the staff concerned would then transfer to the new provider(s) under TUPE at the appropriate date. Alternatively, staff employed in these functions could be transferred through negotiation under TUPE as part of the transfer proposal. (iv) Implications for Tenants 183 Tenancy transfers to RSL. 183 Tenancy becomes Assured (rather than a Secured Tenancy). Tenants retain all key rights and security of tenure. Terms of Assured tenancy can only be changed with support of a majority of tenants. 183 Preserved Right to Buy for transferring (existing) tenants - subject to statute. Right to Acquire for new tenants post transfer. 5.3.8 Before the Council could proceed to implement a LSVT it must arrange for all tenants to have the opportunity to vote on the proposal to transfer though a formal ballot. A simple majority of tenants voting in the ballot must support the transfer for it to proceed. If the transfer proposal does not secure the support of a majority of tenants voting it cannot go ahead. Tenants, therefore, effectively have a veto on any transfer proposal. 5.3.9 If the Council is minded to move towards a LSVT it is estimated that the cost of organising and conducting a ballot of tenants would be of the order of 163360,000. If a majority of tenants participating in the ballot voted in favour of transfer the costs of the ballot could be set against the HRA but if the proposal to transfer was not supported by tenants only half of the costs could be set against the HRA, with the other half having to be met from the General Fund. 5.3.10 Should tenants support a transfer proposal at ballot the estimated cost of developing and implementing the transfer proposal is approximately 1631.96 million. 5.3.11 Should the Council be minded to move towards a large scale voluntary transfer it is likely that the process of arranging a ballot and preparing a transfer proposal for implementation could take a period of up to two years. The Community Mutual Model 5.3.12 The Community Mutual Model is a particular type of organisation being developed in Wales for a stock transfer RSL, which increases the role of tenants and focuses on the local community. 5.3.13 In a community mutual all tenants become members of the company with a nominal 1631 share holding, thus the company is wholly owned by tenants. The RSL is a not for profit company limited by guarantee, dedicated to serving the local community. Tenants do not receive a dividend from the company. Any surpluses are invested in improving conditions in the local community. 5.3.14 Governance arrangements are similar to the usual RSL model with tenants making up at least one third of the Board, with local councillors making up no more than one third and independent persons no more than one third. 5.3.15 To date there have been no community mutuals established in Wales. 5.3.16 The community mutual model has attractions because it involves tenants more directly in the governance of social housing and introduces clear community objectives within the constitution of the RSL. Such an arrangement has potential to support wider community and neighbourhood renewal objectives, placing housing at the centre of community renewal and community cohesion activity. 5.5.17 It has not been possible within the timeframe of the options appraisal to undertake a detailed evaluation of the arrangements for and potential offered by a community mutual. Should the Council resolve to move towards a large scale voluntary transfer then the potential of this model should be evaluated in full as part of the development of the transfer proposal. 5.3.18 A LSVT would most likely see all the significant risk associated with the landlord function, currently resting with the Council, pass to the RSL, although It is possible that some degree of risk sharing may be agreed through the transfer negotiation process to accommodate special issues. 5.3.19 For tenants, a LSVT proposal carries very limited risk. The benchmarking scheme applied by WAG should ensure that a LSVT would be largely risk neutral for rents. The risk that does exist rests around the performance of the new owner and developing a relationship with a new landlord. There are potential attractions for tenants in a LSVT in that a RSL may be able to secure additional funding to accelerate the improvement of dwellings and to maintain them at the defined standards for the future. There are also potential governance advantages under a RSL, especially if a community mutual model were to be adopted. 5.3.20 There are risks for the County Council under a LSVT, in that the transfer of staff to the new landlord and potentially service providers could lead to increased residual costs and possibly reduced performance in residual functions due to loss of economies of scale. However, this risk should be evaluated alongside the Councils Advisers conclusions that there is considerable scope to reduce present management and operational costs. 5.3.21 There would be risk associated with constituting a transfer RSL under the community mutual model as this has not been done before but it likely that with proper preparation that these risks could be minimised and effectively managed. 5.4 OPTION 3 - A hybrid solution, which might include a partial transfer. 5.4.1 The Councils Advisers have considered the option of a hybrid solution, under which the Council would retain part of the stock with part being transferred to an RSL. They have concluded that, at this time, there does not appear to any benefit to be accrued through a partial transfer. This is due in summary to there being housing demand across all areas of the County with investment needs also being spread evenly across the stock. A partial transfer at this time would probably lead to a disadvantageous loss of economies of scale whereas whole stock solutions appear to be more viable. 5.5 TENANT CONSULTATION AND FEEDBACK 5.5.1 From very early in the options appraisal process (May 2004) the Council facilitated the appointment of an Independent Tenants Adviser (ITA) to work with tenants, supporting them to play an active part in the process. TACT DOME were selected by tenants through a competitive selection process. 5.5.2 The appointment of an ITA at an early stage in an options appraisal is acknowledged as good practice. 5.5.3 The ITA has led a comprehensive and structured programme of consultation and engagement with tenants, leading to the production of a formal report on behalf of tenants, which expresses their views on the appraisal and their (tenants) preferred way forward. A copy of this report is included at Appendix 3. 5.5.4 The principal conclusion drawn from the consultation process is that tenants are overwhelmingly in favour (92 of those participating in the Insight Group decision making session) of the Council retaining the housing stock and delivering improvements to the Carmarthenshire Homes Standard (incorporating the WHQS). 5.5.5 In reaching this conclusion tenants expressed the following aspirations for the future: 183 Tenants wish to be drawn more closely and effectively into the governance of housing services, including the management of performance and delivery. 183 Tenants are eager for early progress in the delivery of improvements to dwellings. 5.5.6 In addition to the work being undertaken by the ITA the Council commissioned Research and Marketing Limited to undertake during January 2005 a telephone survey of a sample of tenants to assess views on the options appraisal and the way forward. 5.5.7 Of the tenants contacted who were aware of the options appraisal process and felt sufficiently informed to express an opinion (163 number) 91 declared their preference to stay with the Council. This result is consistent with that generated through the work of the ITA. 5.6 HOUSING SCRUTINY COMMITTEE 5.6.1 The Housing Scrutiny Committee considered the draft options appraisal report on the 18 th March 2005 and debated the matter in depth. A copy of the minutes of that meeting is included at Appendix 4. 5.6.2 The Housing Scrutiny Committee resolved to recommend to the Council that on the basis of the best information available at the present time that Council adopts Option 1 as its preferred option, subject to the further supporting recommendations made for that option. 5.7 RECOMMENDATIONS 5.7.1 Recommendation 1 County Council considers the information presented in the report and selects, from the following, its preferred option for meeting the objectives detailed in the Welsh Housing Quality Standard and the Carmarthenshire Homes Standard: 183 Option 1 - Retaining the housing stock, utilising prudential borrowing to secure the additional investment required. 183 Option 2 - Embarking upon a large scale voluntary transfer of all its housing to a Registered Social Landlord A comprehensive implementation strategy will need to be developed to take forward the Councils selected option, to reflect further discussions with the Welsh Assembly Government, which will need to be satisfactorily completed. It is estimated that this work could take up to two years to complete fully. (a) If the Council selects Option 1 the following recommendations are made: (i) Detailed discussions on the prudential borrowing model and its assumptions should be held with the Welsh Assembly Government in order to clarify in so far as is possible present and proposed government policy for social housing funding, in order to minimise risks wherever practicable. (ii) County Council approves the draft Housing Stock Business Plan included at Appendix 3 as the basis of these negotiations and as the basis of its preferred way forward. (iii) The financial model produced for the options appraisal should be used to frequently update financial projections and to inform the management of funding and improvement programmes. The Council should dedicate sufficient resources to ensure that this work is done fully and on time. (iv) A fully costed sensitivity analysis and risk assessment should be completed prior to any prudential borrowing programme being enacted. (v) A detailed evaluation of prospective efficiency gains should be completed during 20052006, utilising robust process management techniques and best value processes, to identify optimum service management and delivery arrangements for the medium and long terms and to quantify the levels of efficiency gains realistically achievable. (vi) A comprehensive Retention Strategy should be compiled to incorporate all aspects of the delivery of housing stock improvements and its potential to contribute to wider regeneration objectives, such as labour skill development, health improvement, environmental improvement, etc, within an integrated programme. The Council should commit appropriate capacity to this work, which could take up to two years to complete. (b) If the Council selects Option 2 the following recommendations are made: (i) A detailed transfer proposal be developed in consultation with the Welsh Assembly Government, to include a detailed examination of the potential offered by the community mutual model. (ii) Arrangements be made for a formal ballot of tenants on the transfer proposal at an appropriate time. (iii) A detailed corporate impact assessment be completed to identify and quantify the resource implications (finance, staff, administrative buildings, operational depots, etc) for the County Council post transfer. (iv) Corporate capacity should be committed to manage the stock transfer process. It is estimated that this could take up to two years to complete. 6 KEY LESSONS LEARNED FROM THE OPTIONS APPRAISAL PROCESS LEADING TO ADDITIONAL RECOMMENDATIONS FOR IMPROVEMENT 6.1 The options appraisal process has been a valuable exercise, not only in completing the analysis of the feasibility for improving homes to higher standards, but also in helping to identify key areas where attention is required to support a programme of continuous improvement in the provision of housing services whilst integrating action for improved social housing with other broader strategic objectives, e.g. deprivation (e.g. through affordable warmth programmes), health improvement (e.g. through eliminating dampness in dwellings), climate change (through improving energy efficiency), neighbourhood renewal, etc. 6.2 The following key issues have been identified during the options appraisal, which if addressed can support the wider objectives of the Council and its strategic partners: 6.3 Stock Condition Information 6.3.1 The options appraisal process has reinforced the crucial importance of robust stock condition data for business and improvement planning. Whilst considerable work has been undertaken in the past in Carmarthenshire to gather comprehensive information on stock condition the appraisal process revealed that the large amount of data held was not initially structured in a form for reliable financial forecasting to the level of sophistication sought for the effective planning of improvement works over a long period of time. The maintenance of data sets so that information is current and accurate is an immediate, ongoing and vital need. For the Council to be able to have confidence that improvement plans are soundly based and reliable strengthened focus needs to be applied to stock condition intelligence gathering and management. Recommendation 2 The stock condition survey should be updated as a matter of priority. This is essential whichever option the Council chooses. Should the Council choose the retention option sufficient resources should be committed to the future management of stock condition data on a permanent basis, through a comprehensive and suitably structured housing database, which is consistent with the corporate Asset Management Plan, to ensure that the information held is current and accurate and is in a format that will support efficient resource management, and improvement planning and delivery. 6.4 Tenant Engagement 6.4.1 The options appraisal process has confirmed the value of an effective relationship with tenants and the need for developing capacity for tenants to play an effective part in service governance, planning and monitoring. Carmarthenshire County Council has over recent years invested considerably in tenant engagement, securing recognition for its commitment and success in fostering relationships in this crucial area. 6.4.2 Tenant representatives have been included on the Project Team throughout the options appraisal process. The ITA has ensured that tenants have been able to articulate a collective contribution to the options appraisal process. 6.4.3 The Council has recently reviewed its arrangements for tenant engagement and a new process will be enacted from the 1 st April 2005, based around the Community Networks framework. 6.4.4 Furthermore, the Executive Board has recently completed a review of the nature and number of Advisory Panels serving the Council, its partners and stakeholders. It has resolved to constitute a new Housing Services Advisory Panel to replace the former Housing Management Board. 6.4.5 In expressing their views on the options appraisal through the structured consultation processes facilitated by the ITA tenants have clearly expressed their desire to be included more closely within the governance of housing services. Tenants have described at the Project Team their preference to remain with the Council as quota leap on faithquot on their part, declaring that they are prepared at this time to place their trust in the Council and that the Council should be given a chance to prove itself. Should the Council decide to proceed with a retention solution it will clearly be in its interests to heed this feedback from tenants and to respond to their eagerness to play a closer role in service direction and performance. The Council should continue to review arrangements for engaging tenants in service governance with a view to fostering stronger relationships, which will be essential for the effective delivery of the challenging improvement programmes. Recommendation 3 Should the Council select the retention option the new tenant engagement arrangements, including the Tenant Participation Compact, Housing Services Advisory Panel, etc, should be kept under review with the objective of continuously improving governance and the direct involvement of tenants in housing services, in a manner which integrates with and supports the Councils wider citizen engagement objectives and programmes. The Council should design and implement programmes to increase the capacity of tenants so that they may effectively engage in housing services governance. 6.5 Neighbourhood Renewal and Sustainable Communities 6.5.1 Good quality housing is widely recognised as a fundamental need that is central to peoples quality of life. The condition of the environment in which dwellings are located, the proximity of local services, such as shops, schools, healthcare facilities, access to employment, etc, and the quality and effectiveness of local infrastructure are central to community functionality. The improvement of the standard of social housing offers considerable potential to stimulate community and economic regeneration, for example, by improving the quotliveabilityquot of estates and by supporting the reinvigoration of the local construction industry through the redevelopment of the traditional building trades. Corporate capacity should be dedicated to develop and implement programmes for sustainable community renewal, embracing the opportunity provided by social housing improvements, as a long-term commitment. Summary of Member Engagement and Reports Executive Board - 29 th September 2003 Executive Board receives and endorses the Project Initiation Document and project formally launched. Housing and Public Protection Scrutiny Committee - 24 th October 2003 Scrutiny Committee receives Project Initiation Document. Housing Management Board Between September 2003 and May 2004 the Housing Management Board received regular monthly reports on progress with the housing stock options appraisal project. The Housing Management Board was not constituted following the local government election in June 2004. Council Seminar - 11 th March 2004 A seminar was held for all members of the Council to describe the position concerning housing strategy and options appraisal in Wales and Carmarthenshire. The seminar received presentations from a housing policy officer from WLGA, the Councils head of Housing and Director (Strategic Projects). The Executive Board Member for Housing and Public Protection facilitated a question and answer and discussion session. Housing and Public Protection Scrutiny Committee - 23 rd March 2004 Scrutiny Committee receives a progress report on the options appraisal project. Executive Board - 5 th April 2004 Executive Board received a progress report on the options appraisal project. Local Government Elections - 10 th June 2004 11th August 2004 Letter from Director (Strategic Projects) to all members of the County Council providing information on the progress of the options appraisal. Council Seminar - 15 th September 2004 Members of Council receive information on the range of strategic options potentially available for housing stock improvements and recommendations for developing a shortlist of three practical options. The Executive Board Member for Housing and Public Protection chaired an energetic debate on the options and their broad implications. Executive Board - 18 th October 2004 Executive Board receives report on strategic options and approves shortlist of three options for detailed evaluation. Opposition Spokespersons Group - 4 th November 2004 The Group received the strategic options report and questioned officers on its contents and progress in the appraisal process. Independent Group - 7 th February 2005 Labour Group - 8 th February 2005 Plaid Cymru Group - 9 th February 2005 Political groups given briefing on draft options appraisal report and offer feedback. Preliminary Executive Board - 7 th March 2005 Executive Board informally receives the draft final options appraisal report. Housing Scrutiny Committee - 18 th March 2005 Housing Scrutiny Committee considers draft options appraisal report and records response. Executive Board - 3 rd May 2005 Executive Board receives final options appraisal report and approves submission to County Council for decision.Agenda item 2.1 Cabinet recommended to Council that: a) The Armrsquos Length Management Organisation (ALMO) Option is approved for implementation b) Following the creation of the ALMO, any future significant change to the delivery vehicle for housing services should be preceded by a robust Options Appraisal Process (except in the event of a risk of serious detriment to tenants and or tenant services) c) The ALMO should be created as a true armrsquos length managed organisation, ensuring that the ALMO has sufficient autonomy to make decisions for the benefit of tenant services and improvement d) The implementation phase for the options chosen should continue to include a comprehensive programme of consultation and engagement with key stakeholders to ensure that they are well informed and remain at the heart of the process. This should specifically include the continued involvement of the Tenantsrsquo Panel and Employee Focus Group structures, working separately and as a joint panel e) The Council considers adopting the Tenantsrsquo Panel and Employee Focus Group consultation and engagement approach used within this review across other service areas within the Council f) The Council considers adopting a process for employees from all services to be actively involved in further continuous improvement activity to improve internal processes and systems. 2.2 Cabinet agreed that ,subject to Council deciding to approve recommendation 2.1a above, the following recommendations relating to next steps and arrangements for the implementation of the ALMO option, detailed further in 3.4 below, be considered and agreed a) Project Oversight: i. That the Housing Options Panel be retained in format but with a changed title ndash the ALMO Joint Panel b) Project Governance and Advice: i. That the project is to continue to be led by the Housing Options Programme Director as Programme Director (ALMO Implementation) ii. That the Council appoint an interim ALMO Managing Director to advise and work with the ALMO Shadow Board and also to be the lead adviser for developing the necessary detailed governance, management and other arrangements required for the ALMO to establish itself and set itself up ready to lead the management of the Councilrsquos housing stock in an effective manner. i. The residual budget allocated to carry out the Stock Options Review be used to implement the ALMO option 2.3 Authority be delegated to the Chief Executive in consultation with the Leader of the Council and the Cabinet Member for Housing to make decisions necessary to facilitate the implementation of the chosen option. 2.4 Tenants and officers involved in the process should be thanked for their commitment and contribution to the Review. Councillor Mason commented that it had been an honour for her to have been involved in the review and thanked all of those involved. She noted that this would start a new phase for tenants who should remain involved in the future and noted that she fully supported the implementation of an ALMO The Leader thanked Councillor Mason and the Labour group for their support and the work that they had carried out. Councillor Beardsworth commented that she very much appreciated the work that had been carried out and gave thanks to the tenants and employees. She commented that the Liberal Democrats were fully supportive of the proposed ALMO. The Leader expressed his appreciation to Councillor Beardsworth and her party for their work and support and commented that he was pleased with the cross party working. Councillor Mennell thanked the tenants and employees for their presentations anc echoed the concerns of Mr Shah. She noted that there was still a need for new builds and more affordable housing. Councillor Stone commented that her initial anxiety at the prospect of having an ALMO had been allayed throughout the process which she noted as being democratic and transparent. She expressed some concerns that more could have been done to involve isolated and vulnerable tenants. She noted that there was still a shortage of homes and that there should be an increase in the number of social housing units being built year on year. Councillor Markham, as the relevant Cabinet Member submitted a report and commented that the review had been vigorous, transparent and democratic. She noted that a shared conclusion had been reached during the review between all those involved indicating that implementing an ALMO was the preferred option. She explained that tenants still wanted to retain the Council as overall landlords - demonstrating the trust that had been gained, but noted that an ALMO would deliver overall improvements and sustainability to the housing stock. The Leader expressed his thanks to those who had been involved in undertaking the review and to the officers who were tasked in conducting the review. He thanked all of those who had attended the meeting and gave thanks to the representatives of each group who had submitted presentations to the meeting. That it be recommended to Council that: a) The Armrsquos Length Management Organisation (ALMO) Option is approved for implementation b) Following the creation of the ALMO, any future significant change to the delivery vehicle for housing services should be preceded by a robust Options Appraisal Process (except in the event of a risk of serious detriment to tenants and or tenant services) c) The ALMO should be created as a true armrsquos length managed organisation, ensuring that the ALMO has sufficient autonomy to make decisions for the benefit of tenant services and improvement d) The implementation phase for the options chosen should continue to include a comprehensive programme of consultation and engagement with key stakeholders to ensure that they are well informed and remain at the heart of the process. This should specifically include the continued involvement of the Tenantsrsquo Panel and Employee Focus Group structures, working separately and as a joint panel e) The Council considers adopting the Tenantsrsquo Panel and Employee Focus Group consultation and engagement approach used within this review across other service areas within the Council f) The Council considers adopting a process for employees from all services to be actively involved in further continuous improvement activity to improve internal processes and systems. 2.2 That ,subject to Council deciding to approve recommendation 2.1a above, the following recommendations relating to next steps and arrangements for the implementation of the ALMO option, detailed further in 3.4 below, it be considered and agreed a) Project Oversight: i. That the Housing Options Panel be retained in format but with a changed title ndash the ALMO Joint Panel b) Project Governance and Advice: i. That the project is to continue to be led by the Housing Options Programme Director as Programme Director (ALMO Implementation) ii. That the Council appoint an interim ALMO Managing Director to advise and work with the ALMO Shadow Board and also to be the lead adviser for developing the necessary detailed governance, management and other arrangements required for the ALMO to establish itself and set itself up ready to lead the management of the Councilrsquos housing stock in an effective manner. i. The residual budget allocated to carry out the Stock Options Review be used to implement the ALMO option 2.3 Authority be delegated to the Chief Executive in consultation with the Leader of the Council and the Cabinet Member for Housing to make decisions necessary to facilitate the implementation of the chosen option. 2.4 Tenants and officers involved in the process should be thanked for their commitment and contribution to the Review.
Forex- สด คำพูด   Excel
Forex- เวเนซุเอลา   cadivi